開發商是否有權解除前期物業服務合同？

2015/6/24   來源：   瀏覽次數：1460 次

[案例掃描]


開發商廣州市重益房產發展有限公司（以下簡稱重益公司）通過招投標方式選聘廣州如意物業管理有限公司（以下簡稱如意物業公司）為重益廣場提供前期物業管理服務。雙方簽訂了《重益廣場物業管理委托合同》，約定：委托管理期限自合同簽字、蓋章生效之日起至重益廣場業主委員會成立并依法選定物業服務公司后30日止。如意物業公司負責編制年度物業管理決算報告，每6個月向全體業主公布一次物業管理費收支情況。


合同簽訂后，重益公司認為，《重益廣場物業管理委托合同》作為委托合同，委托人有權隨時解除合同。合同履行期間，如意物業公司沒有按照合同約定編制年度物業管理決算報告并每6個月向全體業主公布一次物業管理費收支報告，屬于嚴重的違約行為。重益公司于2009年11月15日向如意物業公司發出解除合同通知書，如意物業公司亦簽收了該通知，并明確表示不同意解除合同。


對此，重益公司向法院提起訴訟，要求法院確認《重益廣場物業管理委托合同》于2009年11月15日解除；要求被告如意物業公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業費向原告重益公司提供決算報告。


被告辯稱：首先，《重益廣場臨時管理公約》載明“在重益廣場業主委員會成立之前，除物業服務公司被取消資質及企業注銷外，重益公司不得變更物業服務公司”。重益廣場至今未成立業主委員會，被告持有三級物業管理資質，企業并未注銷，原告不得解除合同。


其次，原告要求解除合同的理由之一是被告未依約提供年度物業管理決算報告，但被告提供的證據證明被告已履行了上述義務，且即使被告未履行公示義務也不構成根本違約，原告無權要求解除委托合同。


第三，原告應依據約定程序解除合同。如被告的物業服務未達到管理目標，原告應先要求被告限期整改，但被告一直未收到原告關于限期整改的通知，在此情況下，被告無權直接要求終止委托合同。重益廣場也沒有出現1/2以上業主不滿意被告提供的物業服務的情況，因此，合同解除的條件未成就，請求法院駁回原告的訴訟請求。


該案件的爭議焦點集中在：原告是否有權解除《重益廣場物業管理委托合同》？


[律師解析]


合同解除具有以下幾個特點：


1.合同解除適用于有效成立的合同，能解除的合同必須是合法有效的合同。
2.合同解除必須具備一定的條件，禁止合同當事人在沒有任何法定或者約定根據的情況下人一解除合同。
3.合同的解除必須有解除行為，必須要由享有法定或約定解除權的一方行使解除權，作出解除合同的意思表示。
4.合同解除的效力是使合同關系自始消滅或向將來消滅。


合同解除的方式分為法定解除和約定解除。法定解除是指合同成立之后，沒有履行或沒有履行完畢之前，當事人一方通過行使法定的解除權而使合同效力消滅的行為。對于法定解除權的行使，我國合同法采用了“根本違約”的標準。約定解除分為協議解除和約定解除權解除兩種情況。協議解除是指合同成立以后，在未履行或未完全履行之前，當事人雙方通過協商解除合同，使合同效力消滅的行為?！逗贤ā芬幎?，當事人協商一致，可以解除合同。約定解除權是指當事人雙方在合同中約定，在合同成立之后，沒有履行或沒有完全履行完畢之前，由當事人一方在某種解除合同的條件成就時享有解除權，并可以通過行使合同解除權，使合同關系消滅?！逗贤ā芬幎?，當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。


本案中，《重益廣場物業管理委托合同》第二十九條約定：“如如意物業公司違反該合同中有關物業服務義務和物業服務質量的約定，未能達到約定的管理目標，重益公司有權要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標的或出現1/2以上業主不滿意如意物業公司的服務時，重益公司有權終止合同?！备鶕贤獬南嚓P規定，雙方在合同中約定了合同解除的條件，即被告違反合同中關于物業服務義務和質量的約定，原告要求其限期整改，逾期未整改后仍未完成管理目標，或者在重益廣場出現1/2以上業主不滿意被告提供的物業服務時，原告有權解除合同。根據原告提供的證據材料，不能證明被告在提供物業服務的過程中，存在嚴重違反合同規定的行為，原告也沒有要求被告限期整改。重益廣場也沒有出現1/2以上業主不滿意被告提供的物業服務的情形。因此，合同約定的解除條件未成就，原告不享有合同的解除權。那么，原告是否享有法定解除權呢？根據合同法的規定，法定解除權采用的是“根本違約”的標準，即違約行為致使不能實現合同目的。本案中，被告沒有按期編制年度物業管理決算報告，并不構成對物業管理委托合同的根本違約，被告依約履行了物業管理委托合同的主要義務，因此，原告不能行使法定解除權解除物業管理委托合同。


原告稱，《合同法》第四百一十條規定，委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。原告據此享有隨時單方解除合同的權利。那么，物業管理委托合同能否直接適用委托合同的相關規定呢？


當前，理論界通說認為，物業服務合同屬于委托合同的一種。但兩者還存在許多不同的地方。委托合同的雙方當事人可以隨時解除委托合同，而物業服務合同的解除需要有嚴格的條件?！段餀喾ā返谄呤鶙l規定，選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人由業主共同決定。本案中，重益廣場尚未成立業主委員會，由建設單位與物業服務公司簽訂前期物業管理合同。但重益廣場已經交付使用多年，除了開發商還有其他業主也與如意物業公司簽訂了物業管理委托合同。如果重益公司單方解除了物業管理委托合同，勢必直接影響到重益廣場其他業主的利益。因此，開發商作為重益廣場的單個業主，無權單方解除涉及重益廣場公共利益的物業管理委托合同。如果重益廣場業主確實需要重新選聘物業服務公司，可以通過召開業主大會，選舉產生業主委員會，授權業主委員會進行。如果任由一方隨意解除合同，必然會造成重益廣場物業管理的無序或不穩定，從根本上造成對全體業主利益的損害，激化社會矛盾。


[法院判決]


法院經審理后認為，《重益廣場物業管理委托合同》是原被告雙方當事人的真實意思表示，合同合法有效。雙方當事人應當按照約定履行自己的義務。合同約定被告應按期負責編制年度物業管理決算報告，被告未按期履行該項義務，對原告的該項請求被告亦表示同意，對此項訴訟請求法院予以支持。


關于原告認為，自身作為委托人享有隨時解除合同的權利。法院認為，因本案糾紛屬物業服務合同糾紛，根據最高人民法院《民事案件案由規定》的規定，此類糾紛屬服務合同糾紛，而原告依據《 中華人民共和國合同法》中有關委托合同的規定，要求解除雙方所簽合同，缺乏法律依據，不予支持。原告也未能提供證據證明其曾限期被告進行整改或出現1/2以上業主對被告的服務不滿意的情形，不予支持其要求解除合同的訴訟請求。并且本案所涉被告提供服務的物業區域中并非只有原告一個業主，其單方解除合同，會影響到其他業主的合法權益，不能給予支持。


故判決如下：自判決生效之日起20日內，被告如意物業公司對已經收取的2008年1月1日至2009年11月1日的物業費向原告重益公司提供決算報告，駁回原告的其他訴訟請求。

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